Co potřebujete vědět o příslibu prodeje.
Příslib prodeje je úkon, kterým se prodávající a kupující existující nemovitosti dohodnou na jejím prodeji. Příslib prodeje přichází před konečným prodejem. Jde o jakousi rezervaci nemovitosti kupujícím a jistotu pro prodávajícího. Příslib prodeje může mít dvě formy: jednostranný příslib nebo kompromis prodeje. Bilancujeme příslib prodeje!
Slib prodeje: jednostranný slib nebo prodejní smlouva?
Příslib prodeje, podepsaný mezi prodávajícím a kupujícím existující nemovitosti před konečným prodejem, může mít dvě formy: jednostranný příslib prodeje nebo kompromis prodeje (nebo „synallagmatický příslib prodeje“).
Jednostranný příslib prodeje umožňuje kupujícímu rezervovat si nemovitost, přičemž si ponechává možnost odvolat. Ubytování je pro kupujícího rezervováno na dobu, která je uvedena v jednostranném příslibu prodeje. Prodávající se naopak zavazuje, že neprodá ubytování nikomu jinému než kupujícímu, se kterým příslib podepsal. Jednostranný příslib prodeje může být uzavřen a podepsán pouze oběma stranami (hovoříme o „listice pod soukromým lůnem“) nebo sepsán úředníkem veřejné správy (notář, soudní exekutor, matrika) a sepsán podle určitých právních formalit (mluvíme "pravé listiny" ). Jednostranný příslib prodeje pod soukromým ňadrem musí být zaregistrován do 10 dnů od jeho podpisu na registračním oddělení prodávajícího nebo kupujícího.
Smlouva o prodeji (nebo synallagmatický příslib prodeje) definitivně zavazuje prodávajícího i kupujícího. Ustanovení může jednomu nebo druhému stanovit možnost odvolání za určitých podmínek uvedených v aktu.Kupní smlouva může být uzavřena mezi jednotlivci (jedná se o soukromou listinu) nebo může být sepsána úředníkem veřejné správy (notář, soudní vykonavatel, matrika) a sepsána podle právních formalit (jedná se o autentickou listinu).
Příslib prodeje v jakékoli formě (jednostranný příslib prodeje nebo kompromis prodeje), musí obsahovat určité informace: kontaktní údaje prodávajícího, kontaktní údaje kupujícího, adresu prodávané nemovitosti, původ nemovitost ( datum předchozí smlouvy o prodeji, jméno předchozího vlastníka, notářský zápis atd.), podrobný popis nemovitosti, jejího vybavení a jejích příloh, případně existenci hypotéky, údaje specifické pro spoluvlastnictví, pokud případná výše poplatků odborníka na prodej, případně prodejní cena a platební podmínky (úvěr na nemovitost), doba platnosti příslibu prodeje a lhůta pro podpis konečné kupní smlouvy, podmínky pro uplatnění právo na odstoupení od smlouvy, případné odkládací podmínky před příslibem prodeje (příklad: prodej lze uzavřít pouze za podmínky, že kupující získá stavební povolení nebo hypotéku).Soubor technické diagnózy musí být připojen k příslibu prodeje.
Příslib prodeje může být doručen osobně nebo zaslán kupujícímu doporučeným dopisem s potvrzením o přijetí. Slib prodeje se vyhotovuje v jediném originálu, který si ponechá profesionál, před kterým byl v případě potřeby podepsán (notář, realitní makléř), nebo ve dvou originálech (jeden pro prodávajícího a jeden pro kupujícího).
Vědět: potenciální kupující si může od prodejce nemovitosti vyžádat technickou diagnostiku, ale také např. poslední vyúčtování vody nebo poslední vyúčtování EDF za nemovitost, dokumenty, které obsahují informace týkající se nemovitosti, než se rozhodneš.
Slibuji prodej: kolik mám zaplatit?
V závislosti na případu, jednostranném příslibu prodeje nebo kompromisu prodeje může být kupujícím splatná peněžní částka prodávajícímu.
V případě jednostranného příslibu prodeje je možné stanovit doložky týkající se výplaty peněžních částek již při podpisu smlouvy nebo v určité lhůtě, před uplynutím lhůty vybrání. Tato ustanovení platí za dvou podmínek: 1° příslib je uzavřen prostřednictvím pověřeného profesionála (například notáře nebo realitního makléře); 2° platba je předána profesionálovi s finanční zárukou určenou na vrácení vložených prostředků. Částka k zaplacení obecně odpovídá 5 % a 10 % z celkové částky prodeje. V případě, že kupující uplatní své právo na odstoupení od smlouvy (a tedy nemovitost nekoupí), získá zpět zaplacenou částku (do 21 dnů ode dne po odstoupení). V případě, že dojde k podpisu doprodeje nemovitosti, pak se zaplacená částka odečte od zbytku k úhradě. Jednostranný příslib prodeje může také obsahovat doložku o odškodnění za imobilizaci (neboli „cena exkluzivity“): kupující zaplatí prodávajícímu finanční kompenzaci jako náhradu za rezervaci ubytování po dobu trvání příslibu.Uvědomte si, že kupující může v případě odstoupení ztratit tuto kompenzaci za imobilizaci. Pojistné plnění (minimálně ve výši 5 % z prodejní ceny nemovitosti) je povinné za jakýkoli jednostranný příslib prodeje s platností delší než 18 měsíců, je-li prodávajícím fyzická osoba.
V případě kupní smlouvy mohou doložky také stanovit platbu peněžních částek ihned po podpisu smlouvy nebo ve stanovené lhůtě, před koncem lhůty pro odstoupení od smlouvy. Aby tato ustanovení platila, musí být splněny dvě podmínky: 1° kupní smlouva musí být uzavřena prostřednictvím odborníka oprávněného přispívat k prodeji (například notář nebo realitní makléř); 2° platba musí být zaslána profesionálovi s finanční zárukou na vrácení vložených prostředků. Požadovaná částka obecně odpovídá 5 % a 10 % z celkové částky prodeje. Pokud kupující uplatní své právo na odstoupení od smlouvy (a nekoupí nemovitost), vrátí zaplacenou částku zpět (do 21 dnů ode dne po odstoupení od smlouvy).V případě uzavření konečného prodeje nemovitosti se zaplacená částka odečte od zbytku k úhradě. Kupní smlouva také často obsahuje sankční doložku, která zavazuje prodávajícího nebo kupujícího k plnění smlouvy (prodat nebo koupit proto) a která stanoví náhradu škody v případě neplnění.