Pravidla platná pro prodej doživotní renty.
Doživotní renta je forma prodeje nemovitosti, která je stále oblíbenější. Slýcháme o tom v tisku, v televizi… Doživotní renta zdarma, obsazená doživotní renta, kytice, doživotní renta… Inventarizujeme prodeje doživotní renty.
Co je prodej doživotní renty?
Doživotní prodej spočívá v prodeji nemovitosti a pobírání doživotní renty až do své smrti.
Kdo může prodat život? Nemovitost může doživotně prodat každá právně způsobilá osoba. Totiž: v životě můžete prodávat i jiné druhy zboží než bydlení (např. nábytek, umělecká díla).Prodávající se nazývá anuitant. Kupující se nazývá débirentier.
Při prodeji doživotní renty musí být budoucí smrt prodávajícího nepředvídatelná. Kupující by si tedy neměl být vědom možného onemocnění prodávajícího; to je princip doživotní renty! Poznámka: v případě, že prodávající zemře do 20 dnů od podpisu smlouvy o prodeji, pak zákon má za to, že smrt byla předvídatelná a prodej tedy není platný. Dědicové prodávajícího mohou požádat soud o jeho zrušení.
Volný život nebo rušný život? Doživotní renta je prý „zdarma“, když je nemovitost v době podpisu prodeje neobývaná. Nabyvatel pak může nemovitost zlikvidovat, obsadit ji nebo pronajmout a inkasovat nájemné. O doživotní rentě se říká, že je „obsazená“, když si prodávající ponechá po celou dobu svého života užívací právo k nemovitosti, tj. zachová si právo nemovitost užívat, pronajímat a inkasovat. pronajímá, ale nemůže nemovitost prodat ( právě tak učinil s doživotní rentou!), ani prodat užívací právo k nemovitosti.Kupující pak bude muset s obsazením nemovitosti počkat na smrt prodávajícího (nebo posledního ze dvou prodávajících, pokud jsou prodávajícími například pár žijící v ubytování).
Jak starý majetek uvést do života? 75-85 let se zdá být vhodnou věkovou skupinou pro zahájení prodeje domu na celý život. V každém případě se důrazně doporučuje prodávajícímu i potenciálnímu kupujícímu získat dobré informace od notáře, aby se nedostali do pasti doživotní renty a učinit informované rozhodnutí.
Platba: kytice a anuita
Prodej v životě může být zajímavý pro kupujícího i pro prodávajícího: prodávající dostává do konce života příplatek k důchodu a kupující může udělat velmi dobrý obchod (na napjatém realitním trhu , to je dobrý nápad).
Kupující kupuje nemovitost, ale neplatí tržní cenu. Vyplácí kytici a doživotní rentu.Kytice odpovídá částce zaplacené v den prodeje, volně stanovenou stranami (kytice obecně odpovídá 30 % z celkové hodnoty nemovitosti). Doživotní renta je prodávajícímu vyplácena po celý život, měsíčně, čtvrtletně nebo ročně. Platí se předem nebo zpětně. Strany se mohou dohodnout, že se nejedná o kytici, ale pouze o doživotní rentu. Poznámka: doživotní renta podléhá dani z příjmu.
Pro výpočet ceny doživotní renty se bere v úvahu několik kritérií. Výše nájmu se odhaduje podle: věku a předpokládané délky života prodávajícího, hodnoty nemovitosti, nájmů, které by kupující mohl dostat, pokud by nemovitost byla pronajatá. Pro výpočet výše renty se berou v úvahu i stupnice (stejné pro všechny doživotní renty). Tyto váhy je možné konzultovat např. s notářem.
Vědět: k životnímu listu prodeje je možné přidat několik typů doložek.Indexační doložka umožňuje upravit výši anuity podle peněžního znehodnocení. Doložka o ukončení umožňuje automatické ukončení smlouvy o prodeji doživotní renty v případě nezaplacení jedné nebo více anuit kupujícím. Sankční doložka umožňuje prodávajícímu ponechat si kytici v případě nezaplacení jedné nebo více anuit kupujícím a zrušení prodeje.
Kdo v životě platí údržbu prodané nemovitosti?
Kdo platí náklady na údržbu nemovitosti, veškeré práce, daně související s nemovitostí po prodeji v životě?
Při obsazené doživotní rentě s užívacím právem platí prodávající (pokud není v kupní smlouvě uvedeno jinak): běžné opravy a údržbu ubytování (pokud prodanou nemovitost zcela nevydá), daně z bydlení, pozemky a odpadky inkaso, účty za energie. Větší opravy platí kupující.
Při obsazené doživotní rentě s právem užívání platí kupující (pokud není v kupní smlouvě uvedeno jinak) daň z nemovitosti a daň za svoz domovního odpadu. Prodejní smlouva upravuje rozdělení ostatních nákladů.
V rámci bezplatné doživotní renty platí kupující poplatky (energie, daně, daně atd.), běžnou údržbu a veškeré opravy.